經(jīng)歷了看房的奔波、選房的糾結(jié)和砍價的痛苦之后，你終于走到了向銀行申請貸款這一步。你以為只要有體面的工作和穩(wěn)定的收入，搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別，申請房貸這種瑣事交給房產(chǎn)中介辦理就OK了。如果你這樣想，那你很可能就要為這小小的偷懶多掏幾十萬利息了。不說現(xiàn)在利率市場化環(huán)境下各家銀行的房貸利率不盡相同，單說你隨意選擇的還款方式，在未來的20到30年中，就會對你的家庭經(jīng)濟情況產(chǎn)生比較大的影響。
當前，無論是公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款，還款方式只有兩種：等額本金和等額本息。兩種還款方式的計算方法不同，貸款期限越長，利息差別越大。
先來看什么是等額本金還款法。它是將本金分攤到每個月，同時付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元，期限30年為例。假設是北京市的公積金貸款，按照當前五年期以上貸款基準年利率3.25%計算，每個月本金還款額為120萬÷360個月=3333元。第一個月的利率算法為：120萬×3.25%÷12=3250元，因此第一個月還款額為3333+3250=6583元。第二個月的利率算法為：（120萬-3333）×3.25%÷12=3241元，第二個月還款額為3333+3241=6574元。以此類推，此后每個月的還款額逐漸減少。
再來看什么是等額本息還款法。它比等額本金的算法更加復雜，最終結(jié)果保證每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬，期限30年，年利率3.25%計算，每月的還款額固定為5222.48元。
在等額本金情況下，如果貸款利率始終不變，貸款人30年需要支付的總利息為586625元。而在等額本息情況下，貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元，足足比等額本金多付了93466元。真是不算不知道，一算嚇一跳。這還是公積金貸款，如果是利率更高的商業(yè)貸款，30年的利息可以差出幾十萬。正因如此，如果貸款人不特意提出，銀行一般默認的是等額本息還款法，理由顯而易見——可以多收利息。
等額本息還款壓力小
既然如此，銀行為什么還要提供兩種還款方式供貸款人選擇呢？這是因為等額本息還款法雖然總利息多，但是優(yōu)點在于每個月還款額度較為固定，額度不多不少，便于記憶，也便于緩解貸款者的貸款壓力。
等額本金還款方式的優(yōu)點在于整體支付的利息相對較少，但劣勢在于前期還款壓力較大。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業(yè)貸款，年利率變?yōu)楫斍暗?.9%，仍以貸款120萬，期限30年計算。若是等額本金還款，首月要還8233.33元，并且在未來一年半的時間內(nèi)，每月的還款額度都在8000元以上。對于好不容易剛剛湊齊首付款、還面臨裝修買家具的年輕購房人來說，還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法，雖然總利息多，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對較小。
由此可見，如果貸款人工作和收入穩(wěn)定，還款能力較強，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金還款方式無疑陡增生活壓力。對于部分收入不高的購房者來說，最好的狀態(tài)就是先采用等額本息的還款方式，過了一段時間再變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款，還能省下一部分利息。但是，至于什么時候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式，都要根據(jù)貸款人經(jīng)濟情況以及與銀行簽訂的具體合同而定。
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