中新經緯5月8日電 (高鉑寧)近來，一批投資者涌向越南樓市，期待人口結構相對年輕、正在承接產業(yè)轉移的越南，能在未來二十年復制中國樓市曾創(chuàng)造的漲幅。炒房客押注越南樓市的投資決策，能得到可觀回報嗎？
“重倉東南亞”
自2006年加入WTO，越南經濟一直保持較快增長，外資持續(xù)流入該國，投資者需求屹立不倒，推動當?shù)貥鞘谢鸨?/p>
據(jù)越南計劃投資部數(shù)據(jù)，2021年末，越南的外國直接投資總數(shù)達到311.5億美元，比2020年相比增長了9.2%。其中，房地產商業(yè)領域的外國直接投資超過26億美元，占總投資額的8.3%。根據(jù)越南計劃投資部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年第一季度，該國房地產經營領域新成立企業(yè)數(shù)量同比增長47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重煥經濟活力，GDP同比增長5.03%，為近三年最高。2021年內，越南首都河內、越南第一大城市胡志明市等多地因封鎖一度導致房企項目停工，如今隨著該國適應疫情，生產經營加快恢復，當?shù)胤康禺a市場也已迅速回暖。根據(jù)越南建設部數(shù)據(jù)，2022年一季度，河內、胡志明市等多個地區(qū)房價繼續(xù)上漲。
近期，據(jù)越南《西貢時報》報道，李嘉誠創(chuàng)辦的長實集團、日本歐力士集團和越南公司萬盛發(fā)集團與胡志明市領導層共同討論了在當?shù)氐耐顿Y事宜。市場盛傳，李嘉誠將要在胡志明市投資房地產。
在深耕越南樓市的市場人士看來，越南樓市早已進入成長期。
首望地產越南有限公司創(chuàng)始人薛超告訴中新經緯，其實自從2015年越南開放海外買家購房之后，當?shù)胤康禺a市場增長一直比較穩(wěn)健。
公開信息顯示，2015年7月1日起，越南正式實施新《住房法》，放寬了對外國買家的購房限制，外國人可在越南自由買賣不動產。
薛超表示，各國房地產景氣趨勢都是沿海先動，越南也不例外?！懊恳徊ǖ慕迪⒅芷?，都是沿海的房子開始先漲。慢慢的大家覺得房子有點貴了，會把資金沉淀到一些所謂的價值洼地?！?/p>
而越南房地產市場的特殊性在于其人口與土地資源的比例。在越南接近1億的人口與33.1萬平方公里的面積對比下，“實際上可供被炒的地方不多”，最受關注的仍然是越南第一大城市胡志明市與首府河內。
外國人也能“上車”？
上文提到的《住房法》也規(guī)定，外國人在越南所持有的不動產產權使用權期限為50年、期滿可申請續(xù)約，最長不超過70年。此外，外國人所購住房的面積和總套數(shù)不受限制，但每個公寓小區(qū)外國人擁有的住房數(shù)不能超過30%。諸如此類的針對外國人的規(guī)定也決定了外國投資者在購買、持有、出租、轉售等環(huán)節(jié)都受到了一定限制。
由于對行情了解有限，加之語言障礙，很多有意在越南置業(yè)的外國投資者選擇委托當?shù)氐姆慨a服務機構。
據(jù)薛超介紹，疫情暴發(fā)后，其公司就把很多宣傳工作轉到線上，在國內短視頻平臺上發(fā)布了不少關于越南房地產投資的原創(chuàng)內容。最近一個月內，他收到的線上詢問明顯增多了，也產生了一些轉化，“現(xiàn)在有一些人想去當?shù)乜纯?，但可能需要等到放松通關之后?！?/p>
另一方面，薛超也表示，最近雖然越南樓市聲量甚隆，但是對于專注外國投資者的越南當?shù)胤慨a中介而言未必同樣值得樂觀，“在大的市場環(huán)境下，中介競爭比較激烈，傭金可能沒有其他一些國家那么高，雖然房地產市場在向好，但是很多中介也在退出這個市場?！?/p>
究其原因，他認為與當?shù)卣恼{控有關?！霸侥险赡茉谑站o供給側，很多項目已經遞交了很長時間，可能一年兩年，還沒有收到批件許可。我們在跟當?shù)亻_發(fā)商溝通了，但是(沒有建設許可證)，很多項目現(xiàn)在都沒法開建。”
如今房地產企業(yè)和中介機構只能等待越南政府的決策轉向。薛超認為，如果越南政府想放松調控，會有更多項目獲批，“但是現(xiàn)在我們沒有看到下半年會有很多項目出來的跡象。我們手里的很多項目剩下的都是尾盤了，能銷售的比較少?！?/p>
對于主要面向外國人的在越房產中介來說，“每個公寓小區(qū)外國人擁有的住房數(shù)不能超過30%”這一硬性規(guī)定本就使其房源受限。薛超表示，近年來隨著越南經濟發(fā)展，本地人均收入提升較快，且貸款比例較高，“(越南購房者)都想搬到樓房里去住，所以銷售得很快”。反觀外國投資者，還需批文、證書、外國人產權認證等復雜環(huán)節(jié)，“所以很多項目就沒有賣給外國人的意愿”。
異國投資 誰來接手？
對于語言不通，不熟悉當?shù)厣鐣?、法律等情況的投資者，許多步驟都暗藏玄機。如果跟風購房，投資未必能賺回真金白銀。
薛超表示，以中國人在海外置業(yè)為例，普遍存在幾類風險，首先是匯率波動，或導致磨損投資利潤；其次是當?shù)卣咦兓娘L險，或影響外國人持有房產的合法性等問題；三是購房流程中或出現(xiàn)本地團隊才能處理和協(xié)調的問題。
具體到越南樓市近期的火爆，他提醒有意入局的投資者，越南樓市的現(xiàn)狀已是發(fā)酵了幾年的結果。此刻入場，與股市升至高位才紛紛入場是一個道理。“不是說市場已經到頂了，只是說在選擇標的時，需要選一些比較安全、優(yōu)秀的標的，從而穿越周期，在長期得到比較好的回報。”
除了匯率、政策、本地化等幾大風險外，最值得赴海外投資者思考的問題還包括極端情況下的變現(xiàn)問題?！爱斒袌霾缓?、流動性不好的時候，可能不管怎么降價，(房產)都是沒有人接的。而且一旦經濟不好，出現(xiàn)極端情況，這些房子的出租也會有問題，所以它會是一個多米諾骨牌式的崩潰，會讓投資人承受比較大的損失，”薛超總結稱，考慮到房產投資的安全性，在接下來的加息周期里，建議大家不要在越南做旅游類或者是一些小城市的投資。
據(jù)悉，越南國會已于2021年11月通過決議，將2022年的GDP增長目標設在6%至6.5%之間。據(jù)越通社報道，為實現(xiàn)這一目標，越南政府撥出總額150億美元的財政刺激一攬子扶持政策，宏觀調控因素還將在未來繼續(xù)影響當?shù)胤康禺a價格。
(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)
（責任編輯：蔡文斌）
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