去年9月26日中央政治局會議部署促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)以來，“四個取消、四個降低、兩個增加”等一攬子政策落地實施，綜合運用金融和稅收等手段，對需求端和供給端全面支持，嚴控增量、優(yōu)化存量，大力實施城中村和危舊房改造，各地因城施策，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，促進了房地產(chǎn)市場在新的均衡規(guī)模上持續(xù)修復(fù)、企穩(wěn)。近期，面對復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動。當(dāng)前，要看到房地產(chǎn)市場自我修復(fù)加速、市場供求關(guān)系調(diào)整趨于新的均衡水平、行業(yè)發(fā)展新動能接續(xù)發(fā)力的良好態(tài)勢，市場短期擾動不改止跌回穩(wěn)的大勢。
主動收縮新增供應(yīng)
“嚴控增量”效果明顯
為促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，去年9月26日中央政治局會議明確提出對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量?！叭俊闭{(diào)節(jié)是優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要實現(xiàn)路徑，其中“嚴控增量”是促進盡快實現(xiàn)供需新均衡的關(guān)鍵一環(huán)。
“嚴控增量”堅持當(dāng)下治、長久立。一方面，對于商品住宅去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓；去化周期在18個月36個月之間的城市，要先盤活存量用地才能新增供應(yīng)。另一方面，積極推動建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，當(dāng)前各地正在加緊編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，“以人定房、以房定地”，引導(dǎo)土地供應(yīng)在總量、結(jié)構(gòu)、空間、時序上合理匹配住房需求，建立房地產(chǎn)市場供需均衡的內(nèi)在穩(wěn)定機制。
在嚴控增量政策下，地方政府主動收縮新增土地供應(yīng)，同時市場自發(fā)調(diào)整，房企減少新拿地、減少新開工。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2025年全國住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降20%，其中二線城市的降幅達到約30%。相應(yīng)房屋新開工面積也隨之收縮，今年1~8月同比下降約20%，待售面積連續(xù)6個月下降，嚴控增量效果顯著。
新房銷售量已調(diào)整到長期均衡規(guī)模區(qū)間
房地產(chǎn)市場量價邊際變化向均衡水平收斂
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是供求關(guān)系發(fā)生重大變化帶來的中長期趨勢性調(diào)整，這是在房地產(chǎn)發(fā)展階段從增量為主向增存并重階段轉(zhuǎn)換的一個供求關(guān)系再平衡的過程。從銷售量的邊際變化看，新房銷售量調(diào)整速度也在加速收斂，新建商品房銷售面積累計同比降幅從去年9月的-17.1%收窄至今年7月的-4%，銷售量日益趨向穩(wěn)定在新的均衡規(guī)模。
目前，房地產(chǎn)市場的租售比日益趨近合理區(qū)間。有的一二線城市部分住房租金回報率水平已經(jīng)回升到2%-3%，接近購房貸款利率水平，超過了當(dāng)前10年期國債收益率水平，租金回報率的回升是房價止跌的重要支撐。同時，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，房價收入比也在向合理區(qū)間調(diào)整，有的城市房價收入比已與國際同類城市水平基本拉平。
房企風(fēng)險出清進程加快
推動行業(yè)加速修復(fù)
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整伴隨著房企交付風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險的發(fā)生。在有力有效的政策推動下，風(fēng)險加快出清，行業(yè)加速修復(fù)。保交樓和保交房政策有力化解了商品住房交付風(fēng)險，確保交付風(fēng)險總體可控，切實維護了購房人合法權(quán)益，增強了市場信心。
目前，房企債務(wù)違約風(fēng)險出清在加快推進過程中。盡管部分房企仍面臨銷售現(xiàn)金流承壓、已展期貸款陸續(xù)到期、債券集中兌付的情況，要繼續(xù)關(guān)注和防范債務(wù)違約風(fēng)險。但總體上看，新增出險房企的數(shù)量已收斂，出險房企的債務(wù)重組有重要進展。近期多家出險房企加快債務(wù)重組進程，一些房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等方式成功實現(xiàn)境內(nèi)、境外債務(wù)重組，大幅削債、壓降杠桿，恢復(fù)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健性。同時，司法重整進程也加快推進，有的房企通過司法重整有效化解債務(wù)、引入投資、推動企業(yè)轉(zhuǎn)型。目前，這些房企風(fēng)險化解提速將帶動整個行業(yè)風(fēng)險出清進程加快、“輕裝上陣”，為房企實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了時間窗口，提振了市場信心。
堅定不移走內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展之路
新模式將促進房地產(chǎn)形成健康發(fā)展的持久內(nèi)生動力
按照城市發(fā)展的一般規(guī)律，我國已經(jīng)進入城市更新發(fā)展階段。今年7月召開的中央城市工作會議做出了“兩個轉(zhuǎn)向”的重要判斷，即“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，提出了走出一條中國特色城市現(xiàn)代化的新路子，要求堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，這也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大方向。與此同時，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，新模式的基礎(chǔ)性制度加快健全完善，新模式將平穩(wěn)、有序接替房地產(chǎn)發(fā)展舊模式。
城市更新的時代背景為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供了廣闊的場景。當(dāng)前，各地正在開展廣泛探索，盤活低效用地，提升開發(fā)價值，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟活力；在好地段加大安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供給，以新的供給帶動改善性需求持續(xù)釋放；推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建等。堅定不移走內(nèi)涵式發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展之路，是從增存并重、迭代更新、服務(wù)賦能中尋求新機會、新動能、新價值，順應(yīng)城市更新發(fā)展階段加快實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，重塑房地產(chǎn)業(yè)價值鏈，形成房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的持久內(nèi)生動力。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任 浦湛
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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