商辦房地產(chǎn)市場去庫存難題迎來政策支持。1月17日，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》（下稱《通知》），明確將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
受訪專家認為，在提振內(nèi)需、暢通經(jīng)濟循環(huán)的宏觀目標下，該項政策既是“穩(wěn)地產(chǎn)”的重要抓手，更是打通 “促消費、活經(jīng)濟”鏈路的關(guān)鍵聯(lián)動工具。
支持推動商辦市場去庫存
《通知》稱，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
據(jù)上海證券報記者梳理，中國人民銀行、原銀監(jiān)會曾于2007年發(fā)布文件，明確嚴格商業(yè)用房購房貸款管理：商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。
記者自業(yè)內(nèi)了解到，此前大多數(shù)城市對商業(yè)用房首付要求多為50%，部分銀行或特定項目甚至將最低首付比例提高至60%及以上。
“較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購房意愿。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對上海證券報記者表示，本次下調(diào)有助于釋放被抑制的購置需求，尤其對資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵作用。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次調(diào)整旨在支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。所謂商辦市場，是指商鋪、寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等。近年來，商辦市場庫存量偏大、去化周期高企，已成為行業(yè)共識。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對上海證券報記者表示，各地在售商業(yè)用房去化周期多在30個月，高者可達50至70個月。與此同時，在售庫存去化承壓，導致已供應(yīng)土地及在建項目開發(fā)推進受阻。疊加二手商業(yè)用房價格的顯著下探，商業(yè)物業(yè)整體價格跌幅持續(xù)擴大，對物業(yè)價值穩(wěn)定及企業(yè)資金鏈修復均形成明顯壓制。
“過去，針對商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，基于其商用屬性及防范投機炒作的考量，監(jiān)管層面始終奉行低杠桿原則。”李宇嘉表示，從當前市場格局來看，投機炒作已徹底消退，商業(yè)用房過剩格局已然成型。針對商辦市場的結(jié)構(gòu)性貸款需求，適度放寬政策限制具備合理性。此外，鑒于銀行評估定價向來審慎，30%的首付比例未來或存在進一步下調(diào)空間。
政策助力“穩(wěn)地產(chǎn)”“促消費、活經(jīng)濟”
受訪人士普遍認為，此次政策調(diào)整不僅是“穩(wěn)地產(chǎn)”的舉措，更是“促消費、活經(jīng)濟”的聯(lián)動工具。
一方面，下調(diào)商業(yè)用房最低首付比例將對房地產(chǎn)企業(yè)及市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。
據(jù)了解，商業(yè)用房在房企庫存商品房中占比約為20%至30%，去化緩慢一直是房企資金回籠的堵點?！按舜握{(diào)整將直接提振市場交易活躍度，加快房企存量商業(yè)用房去化進程，助力房企紓解現(xiàn)金流壓力。房企還可依托這一政策加大促銷力度，甚至輔以價格調(diào)整策略，達成快速回款目標?！眹儡S進說。
他表示，該項政策還與近期推出的個稅退稅、住房品質(zhì)提升等舉措形成協(xié)同發(fā)力的政策組合拳，不僅釋放出2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域政策持續(xù)發(fā)力、系統(tǒng)維穩(wěn)的積極信號，更有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，防范化解結(jié)構(gòu)性風險。
另一方面，此次調(diào)整有助于引導資金流向與實體經(jīng)濟相關(guān)的不動產(chǎn)領(lǐng)域。
“近年來隨著租賃市場發(fā)展，機構(gòu)與個人投資者將商業(yè)辦公物業(yè)改造為長租公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品的意愿明顯增強?！崩钣罴握J為，商業(yè)用房購房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%，將有效激活此類置業(yè)需求，盤活二手掛牌及在售存量資產(chǎn)；也從金融層面為存量物業(yè)的盤活與改造提供支撐；亦將間接助力REITs市場的發(fā)展壯大。
嚴躍進從宏觀經(jīng)濟角度分析稱，商業(yè)用房去庫存與經(jīng)濟活躍度密切相關(guān)——商鋪承載消費零售業(yè)態(tài)，寫字樓則對應(yīng)服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動場景。
“當前消費市場穩(wěn)步回暖、服務(wù)業(yè)持續(xù)復蘇向好，市場對商業(yè)空間的需求已出現(xiàn)客觀增長?！眹儡S進表示，此時下調(diào)首付門檻，正是政策層面對經(jīng)濟復蘇信號的積極呼應(yīng)，有助于引導資金流向與實體經(jīng)濟相關(guān)的不動產(chǎn)領(lǐng)域，促進商業(yè)活動空間的擴充與升級。（常佩琦）
（責任編輯：蔡文斌）
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