“小物業(yè)，大民生”。物業(yè)服務(wù)是事關(guān)安居宜居的“關(guān)鍵小事”，也是關(guān)乎社會治理的“民生大事”。1月12日，山西省高級人民法院從全省法院審結(jié)的物業(yè)糾紛案件中，選取8個典型案例予以發(fā)布。此次發(fā)布的案例涵蓋了物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)費(fèi)用、業(yè)主知情權(quán)、物業(yè)管理損害責(zé)任等物業(yè)糾紛多個領(lǐng)域，回應(yīng)了住宅專項(xiàng)維修資金使用、共有部分收益等群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問題，讓居民更“安居”，讓物業(yè)更“樂業(yè)”。
案例 1
某物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將其管理的某大廈樓頂出租給甲、乙兩公司7年，用于建設(shè)信號接收基站，共收取兩公司電費(fèi)收益及場地租賃費(fèi)49038.5元。在此期間，某物業(yè)公司為小區(qū)改造、維修污水管、消防井下工程、電梯等項(xiàng)目支出32975元。小區(qū)業(yè)主委員會因與某物業(yè)公司就樓頂出租收益的歸屬問題產(chǎn)生爭議，遂訴至人民法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，大廈樓頂屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的共有部分，某物業(yè)公司出租大廈樓頂設(shè)立通信基站屬于利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，收益49038.5元在扣除用于改造、維修相關(guān)項(xiàng)目支出的32975元后，剩余收益16063.5元應(yīng)當(dāng)退還該小區(qū)業(yè)主委員會。
法官說法
小區(qū)共有部分的收益，是指物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主共有部分經(jīng)營獲得的收益，主要包括公共場地停車費(fèi)，樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等部分的廣告費(fèi)，公共場地?cái)[攤、自助售水機(jī)、快遞柜進(jìn)場費(fèi)，通信設(shè)備占地費(fèi)，物業(yè)用房、經(jīng)營用房租金收入等。在經(jīng)營收益扣除物業(yè)服務(wù)人管理共有部分的合理成本后，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人歸還該收益。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向人民法院提供經(jīng)營收益的相關(guān)合同、賬簿、收入憑證等，拒不提供導(dǎo)致無法通過司法審計(jì)等方式確定經(jīng)營收益的具體數(shù)額，由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)不利后果。
案例 2
郭某作為某小區(qū)某棟樓的頂層住戶，發(fā)現(xiàn)樓頂漏水后，與某物業(yè)公司以及業(yè)主委員會溝通。對方告知郭某住宅專項(xiàng)維修資金難以申請，郭某可先自行墊付資金維修。郭某遂自費(fèi)對樓頂進(jìn)行維修，花費(fèi)9300元。之后郭某請求某物業(yè)公司支付其維修費(fèi)用未果，遂訴至人民法院。某物業(yè)公司以維修費(fèi)用應(yīng)動用該小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金為由，拒絕支付。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，樓頂出現(xiàn)非人為原因造成的漏水后，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項(xiàng)維修資金。郭某經(jīng)業(yè)主委員會同意先行墊資維修且業(yè)主委員會認(rèn)可該筆維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支付，故人民法院判決郭某墊付的維修費(fèi)用由業(yè)主委員會申請，從該棟樓的住宅專項(xiàng)維修資金中支付。
法官說法
《山西省住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，申請人使用維修資金，需編制“維修資金使用方案”通知業(yè)主，并經(jīng)符合法定人數(shù)業(yè)主表決同意后，報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)申請列支，由維修資金管理機(jī)構(gòu)及時將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，“維修資金使用方案”經(jīng)上述程序表決、公示，由業(yè)主委員會對方案等資料審核同意后，報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)。發(fā)生危及房屋使用和人身安全等緊急情況，需要立即對住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對“維修資金使用方案”等資料進(jìn)行審核和現(xiàn)場查驗(yàn)后，由維修資金管理機(jī)構(gòu)及時將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。但對于房屋仍在保修期內(nèi)的，則由開發(fā)商承擔(dān)維修費(fèi)用；對于因業(yè)主私自搭建陽光房線等破壞樓頂防水層的維修費(fèi)用，則應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。
案例 3
張某與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并根據(jù)合同約定按當(dāng)?shù)厝壩飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格支付了物業(yè)管理費(fèi)、地下停車費(fèi)等全部費(fèi)用。之后，張某停車位東面的垃圾存放處起火，導(dǎo)致其停放在停車位的轎車被燒毀?；馂?zāi)發(fā)生時有一床墊在垃圾存放處已放置多日。消防部門出具的火災(zāi)事故認(rèn)定書載明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、電器線路故障、吸煙，無法排除玩火不慎引發(fā)火災(zāi)、遺留火種引發(fā)火災(zāi)的可能。因未查明放火人，張某遂訴至人民法院，要求物業(yè)公司賠償損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，火災(zāi)發(fā)生時床墊在垃圾存放處已放置多日未清理，某物業(yè)公司未做到日產(chǎn)日清，安裝的監(jiān)控設(shè)備也未覆蓋起火處，導(dǎo)致未能及時滅火，也無法查清放火人。某物業(yè)公司的服務(wù)不符合合同約定的三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約。因某物業(yè)公司并非直接侵權(quán)人，故人民法院根據(jù)其過錯程度酌情判決該公司對張某的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
法官說法
民法典等法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同，均明確了物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人未依法、依規(guī)、依約提供服務(wù)造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。即使該損失是第三人造成的，也不能免除物業(yè)服務(wù)人的違約責(zé)任。本案中，某物業(yè)公司未按三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，其雖非直接侵權(quán)人，但仍需對違約導(dǎo)致的損失向業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
案例 4
周某在其小區(qū)單元樓門口，被從高空扔下的大理石條砸傷頭部，住院治療14天，被評定為十級傷殘。事后經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)，路某家所在的公共樓道窗戶下堆放有同類石材，高度距離窗口1米左右，事發(fā)時路某家中無人。案涉小區(qū)物業(yè)收費(fèi)偏低，小區(qū)內(nèi)未安裝高空監(jiān)控設(shè)備，未能查明肇事者。因小區(qū)業(yè)主多為周某同村親友，周某不愿將可能的加害人一并起訴。路某為石材所有人，某物業(yè)公司此前未要求路某清理廢棄石材，故周某起訴路某、某物業(yè)公司，要求共同賠償其人身損害賠償金155262.36元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，某物業(yè)公司對路某在公共區(qū)域堆放雜物的行為疏于管理，違反了物業(yè)公司的安全保障義務(wù)，對周某的損害后果具有一定過錯，但某物業(yè)公司的賠償比例應(yīng)當(dāng)與其過錯在損害后果中所占原因力的比例相適應(yīng)。導(dǎo)致周某受傷的直接侵權(quán)人是肇事者，肇事者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。路某在公共區(qū)域堆放私人雜物雖有過錯，但放置在公共區(qū)域的石材被他人高空拋出，超出了普通人能預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn)范圍，不應(yīng)苛求路某能預(yù)見到此類風(fēng)險(xiǎn)。因此，路某放置石材的行為與周某的損害后果之間不存在法律上的因果關(guān)系，路某對周某不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。故人民法院酌定某物業(yè)公司對周某的損害后果承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
法官說法
保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)服務(wù)人最基本的職責(zé)。物業(yè)服務(wù)人既負(fù)有注意義務(wù)，不能因其管理服務(wù)存在危險(xiǎn)而使業(yè)主遭受損害；也負(fù)有安保義務(wù)，不能因其不作為而使業(yè)主遭受第三人侵害。本案的裁判提示物業(yè)服務(wù)人，不僅應(yīng)采取必要的安全保障和防范、監(jiān)控措施，也要加大宣傳力度，告知業(yè)主在公共區(qū)域放置雜物的各類風(fēng)險(xiǎn)，積極督促業(yè)主清理雜物，共同預(yù)防高空拋物、墜物事件的發(fā)生。
案例 5
郭某夫婦在外地旅行期間接到小區(qū)物業(yè)公司電話，稱其房屋衛(wèi)生間有漏水現(xiàn)象。郭某安排親屬前往查看，發(fā)現(xiàn)污水從衛(wèi)生間馬桶返出，整個房間已被污水浸泡，家中地板、家具、家電、裝修、衣物、茶葉及生活用品等均毀損。經(jīng)物業(yè)公司現(xiàn)場查看，確認(rèn)是郭某房屋所在單元的下水主管道堵塞，污水從位于一樓房屋的馬桶返出所致。經(jīng)鑒定，郭某夫婦的損失共計(jì)480934.91元。因與物業(yè)公司協(xié)商賠償無果，郭某遂訴至人民法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案當(dāng)事人雙方均認(rèn)可郭某夫婦的損失系因單元下水主管道堵塞所致，而下水主管道屬于業(yè)主共有部分，對該部分維修、養(yǎng)護(hù)屬于某物業(yè)公司的義務(wù)。某物業(yè)公司未按期對下水主管道進(jìn)行巡查、疏通，構(gòu)成違約，對下水主管道堵塞給郭某夫婦造成的損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。結(jié)合本案實(shí)際情況，郭某夫婦對產(chǎn)生的損失也有一定過錯。故人民法院判決某物業(yè)公司對郭某夫婦的損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。
法官說法
管道漏水問題是小區(qū)治理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。住宅樓的下水管道通常由主管道與支管道組成，主管道貫穿整個樓棟，系業(yè)主共有部分。物業(yè)服務(wù)人對主管道負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，應(yīng)定期查看管道情況，疏通管道內(nèi)雜物，降低管道堵塞、漏水風(fēng)險(xiǎn)，保證其正常運(yùn)行，并做好維護(hù)記錄。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)因漏水受損時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時上門檢查，查找漏水部位，判斷漏水原因，告知業(yè)主采取合理措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。物業(yè)服務(wù)人修復(fù)主管道漏水部位需進(jìn)入其他業(yè)主的專有部分時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予積極配合。
案例 6
某物業(yè)公司與某研究所簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由該公司為研究所家屬院的住戶提供物業(yè)服務(wù)。服務(wù)期滿后，雙方未繼續(xù)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但某物業(yè)公司仍繼續(xù)提供了3年物業(yè)服務(wù)。王某為該家屬院住戶，拖欠物業(yè)費(fèi)共4473.74元，某物業(yè)公司將其訴至人民法院。王某以其未與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同為由進(jìn)行抗辯。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，某物業(yè)公司與某研究所簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》雖已到期，但某物業(yè)公司繼續(xù)提供了3年物業(yè)服務(wù)。在此期間，小區(qū)業(yè)主并未選聘新的物業(yè)服務(wù)人，繼續(xù)接受某物業(yè)公司提供的服務(wù)。因此，原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，某物業(yè)公司提供的是不定期的物業(yè)服務(wù)。故人民法院判決王某支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用4473.74元。
法官說法
為保證物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，民法典規(guī)定的不定期物業(yè)合同是在特定條件下為了維護(hù)公共秩序而直接在當(dāng)事人之間創(chuàng)設(shè)的合同條款，是法律對于秩序、效益等價(jià)值考量而進(jìn)行的特別規(guī)定，業(yè)主不能排除適用，故人民法院判決王某向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在相互給予對方必要的時間，為另聘物業(yè)服務(wù)人以及進(jìn)行物業(yè)交接工作做好準(zhǔn)備的條件下，雙方也可以隨時解除不定期物業(yè)合同。
案例 7
張某、郭某等四人系某小區(qū)業(yè)主，均與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。2024年，張某、郭某等四人以某物業(yè)公司侵犯其知情權(quán)為由，訴至人民法院，請求判令某物業(yè)公司提供備案的“某市四星級物業(yè)收費(fèi)”等級證書、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)憑證及獲得政府指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確備案時間；該物業(yè)公司競標(biāo)物業(yè)服務(wù)資格的中標(biāo)通知書等72項(xiàng)訴訟請求。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)依法應(yīng)予保護(hù)。張某等四人作為業(yè)主，有權(quán)在法律和司法解釋規(guī)定的范圍內(nèi)，要求物業(yè)公司公開其掌握的情況和資料。張某等四人要求物業(yè)公司提供共有部分的使用和收益情況，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況等訴訟請求，與業(yè)主利益密切相關(guān)，屬于民法典及司法解釋規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的事項(xiàng)，某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以公開。張某等四人要求物業(yè)公司公示舉辦社區(qū)文化活動人員聯(lián)系方式等訴訟請求，因涉及他人個人信息保護(hù)及隱私權(quán)，超出了業(yè)主合法權(quán)益的范圍，人民法院不予支持。
法官說法
業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，行使知情權(quán)是法律賦予的權(quán)利，也是參與社會治理的重要方式?，F(xiàn)實(shí)生活中，建筑物區(qū)劃內(nèi)共有部分、共有設(shè)備設(shè)施及管理事項(xiàng)情況復(fù)雜，因此，業(yè)主知情權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)以與其自身合法權(quán)益相關(guān)且客觀存在的信息為限，不屬于法定公開范圍的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)人不必公開。本案中，張某等四人要求某物業(yè)公司公開的72項(xiàng)事項(xiàng)范圍廣泛、內(nèi)容具體，幾乎涵蓋了小區(qū)全部的共有部位及全部共用設(shè)備、設(shè)施，部分訴求超越了業(yè)主知情權(quán)的范圍。
案例 8
某物業(yè)公司以其已依約提供物業(yè)服務(wù)，57戶業(yè)主卻長期拖欠物業(yè)費(fèi)為由，向人民法院提起57件訴訟，要求57戶業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。
法院在審理過程中了解到，業(yè)主一致認(rèn)為某物業(yè)公司提供的保潔等物業(yè)服務(wù)不到位，故采用不交物業(yè)費(fèi)的方式督促某物業(yè)公司解決問題。為化解雙方矛盾，人民法院組織座談會，梳理業(yè)主反映的普遍性問題，要求某物業(yè)公司制定整改方案、明確整改時間，并組織雙方多次調(diào)解，最終雙方對支付物業(yè)費(fèi)達(dá)成一致意見，某物業(yè)公司撤回起訴。為確保業(yè)主權(quán)利落到實(shí)處，結(jié)案后，人民法院牽頭召開由公安、住建、街道辦、社區(qū)、人大代表、物業(yè)工作者共同參與的多方聯(lián)動現(xiàn)場會。
法官說法
物業(yè)服務(wù)合同糾紛往往是因物業(yè)服務(wù)人清潔小區(qū)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位等問題引發(fā)，業(yè)主通過拒交物業(yè)費(fèi)的方式向物業(yè)服務(wù)人表達(dá)不滿，該矛盾具有普發(fā)性和反復(fù)性?；馕飿I(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的糾紛是人民法院參與基層社會治理的重要抓手。本案中，人民法院在結(jié)案后積極作為，持續(xù)關(guān)注、監(jiān)督物業(yè)公司整改進(jìn)展情況，并且主動聯(lián)動公安、住建、街道、社區(qū)等單位，為業(yè)主和物業(yè)公司搭建溝通交流的平臺。本案是人民法院堅(jiān)持和發(fā)展新時代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，延伸司法服務(wù)觸角，構(gòu)建矛盾糾紛預(yù)防化解多元共治格局的生動實(shí)踐。
山西晚報(bào)·山河+記者 楊晶
（責(zé)任編輯：梁艷）
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